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斥资近200亿!太保地标级总部开建 一文了解五大焦点问题

发布时间:2019-11-07 09:21:37 人气:3632


9月28日,上海新世界最后一块“钻石级”地块终于揭开面纱——总投资195亿英镑、建筑面积近40万平方米的“太平洋新天地商业中心”基石正式铺设,标志着商业中心的建设已经进入建设阶段。

同时,作为中心的重要组成部分,中国太平洋全球企业总部也同时对外开放。这也是深圳平安金融中心成为标志性建筑后,一家大型保险集团的另一个标志性总部。

“太平洋新天地商务中心”的功能布局是什么?最早的完工日期是什么时候?CPIC最近从陆家嘴迁至南外滩,并在新天地设立全球企业总部,背后的战略考虑是什么?证券公司的中国记者进行了深入采访,以揭示公众关注的五大焦点问题。

01焦点1:项目总投资195亿元,CPIC人寿持有70%的股份。

“太平洋新天地商务中心”由太保人寿、瑞安房地产和上海永业集团共同开发。位于上海黄浦区核心区的商业用地。

2018年7月,由中国太平洋人寿、香港瑞安房地产、上海永业集团的子公司中国太平洋人寿组成的联合体,以136.1亿元的价格,共同获得黄浦区淮海中路街123、124、132号地块的商业地块。

CPIC表示,未来,“太平洋新天地商业中心”将致力于建设中国太平洋新的全球总部、世界级商业综合体和现代国际商业社区。

从股权角度来看,CPIC是该项目最大的投资者,拥有70%的股权。瑞安和永业分别持有25%和5%的股份。

根据CPIC人寿此前的公告,CPIC人寿向项目公司出资98.35亿元,占注册资本的70%。此外,股东对项目公司的贷款预计约为54.5亿元。上述两项捐款总额预计为152.85亿元。这也是中国太平洋近年来最大的房地产投资。

焦点2:中心的功能布局是什么?最早的完工日期是什么时候?

据报道,“太平洋新天地商务中心”(包括地上和地下)规划总建筑面积约为39万平方米,其中约20平方米为办公用房,近10万平方米为零售、餐饮和文化用房。

在规划中,该项目包括一个250米的地标性超甲级写字楼、两个100米的甲级写字楼和裙楼商业。讲台和东台路的顶部被一个巨大的天篷覆盖着。项目的核心空间设计理念是:一栋建筑,一条街道,一个空间。

一座建筑:250米高的标志性建筑塔,辅之以两座近100米高的塔楼作为出入口前景,形成三座塔楼。主楼250米高的塔楼将是新天地区最高的建筑。

一条街:保留原有东台路的同时,采用开放式街区布局。在项目地块的所有主要方向上,通向建筑内部的通道被设置为公共空间和中央广场的通道,这些通道全天开放,供市民通过。

一个空间:galleria风格的全天候综合街区,玻璃天幕覆盖城市街道和开放街区。它不仅为购物活动创造了舒适的环境,还成为公共开放空间,风雨无阻。

具体平面布置如下:

地块132为地上20层的甲级办公楼,地下2层的停车场,总建筑面积42,557平方米。

该地块由19层甲级办公楼和3层商业裙楼组成,总面积71891平方米。地块124为49层超高层办公楼和3层商业裙楼,总建筑面积159,099平方米。

地块123和地块124地下4层,由2层商业和2层停车库组成,总建筑面积120,654平方米。在这个项目中,总共保留了两座文物建筑,拉格纳小学和章太炎故居。其中,拉格纳小学受124块地块保护,建筑面积4039平方米。章太炎故居位于123地块,受平移保护,建筑面积271平方米。

据了解,由于项目规模大,施工难度大,预计总工期将超过4年。该项目预计将于2023年底完成。在2021年7月中国共产党成立100周年之际,一些建筑的外墙将被封闭。

焦点3:为什么CPIC在建设其全球总部上投资如此之多?

CPIC最近从陆家嘴迁至南外滩,并在新天地设立全球企业总部,背后的战略考虑是什么?经过20多年的发展,太平桥新天地项目已经成为世界20大文化地标之一,寸土寸金。为什么太平洋仍然选择这样一个网站?

太保人寿相关人士表示,企业总部的选址实际上代表了企业的价值取向。国际知名金融和保险公司的总部位于主要经济中心的核心区域,如著名的香港中国银行大厦和瑞士再保险伦敦总部,它们都是标志性建筑。

“这符合金融企业长期稳定的品牌形象,也离不开金融服务对社会经济发展的自然属性。它不仅体现了企业的强大实力和良好品牌,也体现了服务客户、健康稳定发展的决心。”消息来源说。

太保表示,新天地板块的定位离不开太保在上海的定位,也离不开它把服务长三角一体化高质量发展作为一项重要区域战略的考虑。无论是从长三角一体化战略的角度,还是从新天地板块的区位优势和功能特征的角度来看,都与中国太平洋的发展目标高度一致。

上述人士表示,未来太平洋新天地商业中心的建成不仅将为CPIC提供高品质、现代化的办公空间,还将为客户提供更加舒适便捷的服务,并将有利于推动城市发展和建设。

焦点4:为什么要采用联合开发建设模式?

保险公司投资房地产有多种方式,包括单一投资和联合投资。“太平洋新天地商务中心”采用联合投资、开发建设的模式。

CPIC人寿保险官员表示,该保险具有资金和风力控制优势,但缺乏开发和建设经验。联合开发模式有利于优势互补。

据报道,这三家公司将各自充分发挥自己的特色:瑞安集团(Ryan Group)作为强大的香港开发商,20多年来一直深入参与和推动新天地地区的规划、建设和运营。它不仅对这个领域充满感情,而且积累了丰富的经验。永业集团作为黄浦区城市建设的重要平台,在核心城区开发建设和优秀历史建筑保护方面有着丰富的经验。作为一家金融保险企业,CPIC具有资本长期稳定、风险控制体系严格的优势。

上述人士表示,此次太平洋人寿保险与瑞安集团和永业集团合作,不仅将有助于优化保险资金的长期资产配置,还将通过专业和市场化的方式,尽一切努力打造世界级的企业总部和现代化的国际综合社区。

焦点5:太平洋如何规划房地产?

近年来,保险公司增加对房地产的投资并不少见。一位知情人士告诉记者,保险公司根据自身的特点和优势,在房地产领域有不同的布局策略。从全球保险公司的资本配置特点来看,房地产是保险资本的主要配置类型,占投资的30%以上。国内保险公司的房地产投资比例相对较低。近年来,投资策略越来越接近国际保险公司的投资策略。

造成这种情况的主要因素有两个:一方面,随着保险公司保费收入的逐年增加,中国已成为世界第二大保险市场;另一方面,近年来,宏观经济下行压力加大。在这种背景下,对于保险公司来说,如何优化资产配置、分散投资风险、寻求保险资金的保值增值是首要目标。

“从中国的情况来看,虽然房地产的趋势有所波动,但由于中国的城市化进程仍在进行中,核心城市核心地块的发展潜力不可低估。保险基金获得相对长期、稳定、健康的收益是一个关键领域,可以与保险产品形成联动效应。”消息来源说。

来自证券公司的中国记者了解到,CPIC的房地产布局可以分为三类:

一是投资自住租赁办公房地产。据报道,CPIC近年来在北京、上海和深圳等核心一线城市投资了数百亿元人民币的房地产。这些资产具有稳定的股息和长期升值潜力。

二是积极规划老年社区。去年,中国太平洋保险集团通过了《太平洋养老保险行业发展规划》。计划在3-5年内初步投资100亿元,在全国重点城市建设“太平洋家园”系列优质养老社区,作为“战略转型2.0”的重要支撑。它还计划通过开发与养老社区入住和相关服务相联系的保险产品,建立“专属保险产品、高端养老社区和高质量专业服务”的新商业模式。

据报道,成都、大理和杭州的三个社区养老项目正在建设中,南京、厦门和武汉的意向项目也在积极推广中。

三是通过债权计划等方式积极参与全国许多城市的基础设施建设,总额超过1000亿元。据报道,CPIC参与了北京、武汉、南京、济南和宁波的许多棚户区改造和旧改造项目。在长沙、成都、济南等地参与一批高速、地铁等基础设施道路建设;甚至全国范围内的铁路建设,如铁路发展基金的投资,也高达300亿元。这一系列项目不仅服务于国家战略和民生,而且在更好地匹配保险资金的长期特征、优化保险资金使用效率、改善资产方和负债方之间的联系方面发挥了积极作用。

本文来源于中国证券公司

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